Odgovor:

V kolikor gre za prodajo nepremičnine (stanovanja ali hiše), kjer je prodajalec bodisi investitor bodisi vmesni kupec prodajalec odgovarja za napake nepremičnine, ki jih ni bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine (t.j. skrite napake), če se skrite napake pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine. Prodajalec odgovarja za skrite napake, ki imajo značilnost napak v solidnosti gradbe (662. člen OZ), če se te pokažejo v desetih letih od prevzema nepremičnine.

V kolikor ne gre za nakup od investitorja, lahko kupec uveljavlja stvarno napako.

Napaka je stvarna:

1. če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo ali za promet;
2. če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za posebno rabo, za katero jo kupec kupuje, ki pa je bila prodajalcu znana ali bi mu bila morala biti znana;
3. če stvar nima lastnosti in odlik, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene oziroma predpisane;
4. če je prodajalec izročil stvar, ki se ne ujema z vzorcem ali modelom, razen če je bil vzorec ali model pokazan le zaradi obvestila.

Prodajalec ne odgovarja za stvarne napake, če so bile ob sklenitvi pogodbe kupcu znane ali mu niso mogle ostati neznane.

Šteje se, da kupcu niso mogle ostati neznane tiste napake, ki bi jih skrben človek s poprečnim znanjem in izkušenostjo človeka enakega poklica in stroke kot kupec lahko opazil pri običajnem pregledu stvari.

Vendar odgovarja prodajalec tudi za napake, ki bi jih bil kupec z lahkoto opazil, če je izjavil, da stvar nima nobenih napak ali da ima določene lastnosti ali odlike.

Prodajalca je potrebno o stvarni napaki obvestiti v 8. dneh po sklenitvi pogodbi.

e-obrazec - Obvestilo prodajalcu o stvarni napaki na kupljeni stvari

V kolikor gre za napako, ki je z običajnim pregledom pri prevzemu ni bilo mogoče opaziti (skrita napaka), mora kupec obvestiti o njej prodajalca v osmih dneh, šteto od dneva, ko je napako opazil, pri gospodarskih pogodbah pa nemudoma; sicer izgubi to pravico. Če ni dogovorjeno drugače prodajalec odgovarja za skrite napake 6 mesecev po prevzemu stvari.