Brezplačni pravni nasveti objavljeni na MojMaliPravnik.net.

Odgovor:

V primeru, da Vaša predkupna pravica ni bila upoštevana, lahko v pravdnem postopku, torej s tožbo pred pristojnim sodiščem, zahtevate razvezo sklenjene prodajne pogodbe med prodajalcem in kupcem, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje, ter da se prodajna pogodba sklene med prodajalcem in Vami.

Več informacij najdete na spodnjih povezavah:

Informiran.si - Kako kupiti oz. prodati nepremičnino?

Informiran.si - Kakšen je postopek vpisa v zemljiško knjigo?

Pravni e-Priročnik - Kako kupiti, prodati, najeti, oddati nepremičnino

Pravni e-Priročnik - Kako dosežem vpis v zemljiško knjigo

Odgovor:

Ker gre dejansko za darilo, je s pravnega vidika potrebno uporabiti darilno pogodbo.

Zakon o kmetijskih zemljiščih določa, da lahko lastnik sklene darilno pogodbo, katere predmet so kmetijska zemljišča, gozdovi ali kmetija, le z:

• zakoncem oziroma zunajzakonskim partnerjem, otroci oziroma posvojenci, starši oziroma posvojitelji, brati oziroma sestrami, nečaki oziroma nečakinjami in vnuki oziroma vnukinjami;
• zetom, snaho oziroma zunajzakonskim partnerjem otroka ali posvojenca, če so člani iste kmetije;
• nosilcem kmetije, ki je nosilec kmetije v skladu z zakonom, ki ureja kmetijstvo, in je pridobil sredstva iz programa razvoja podeželja kot mladi prevzemnik kmetije, če od prevzema kmetije ni minilo več kot pet let;
• lokalno skupnostjo ali državo.

e-obrazec - Darilna pogodba za kmetijsko zemljišče

Predmet prodaje po tem zakonu in pogodbe iz tretje alinee prejšnjega odstavka je lahko le cel lastninski ali solastninski delež kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije.

Ker gre za darilo v 2. dednem redu, se ob darilu odmeri davek na dediščine in darila. Stopnje obdavčitve so določene pod točko a) 8. člena Zakona o davku na dediščine in darila.

Tega davka pa je sestra oproščena, če ima status kmeta. Davka namreč ne plača dedič ali obdarjenec, ki se po določbah zakona, ki ureja kmetijska zemljišča, šteje za kmeta, če podeduje oziroma dobi v dar kmetijsko zemljišče.

Če kmet, ki je bil na podlagi prejšnjega odstavka oproščen davka, podedovano ali podarjeno nepremičnino pred potekom petih let od pridobitve odtuji ali se v tem roku preneha ukvarjati s kmetijsko dejavnostjo ali ne obdeluje zemljišč v skladu z zakonom, ki ureja kmetijska zemljišča, se mu davek naknadno odmeri tako, kot bi se mu odmeril, če ob prejemu dediščine oziroma darila ne bi izpolnjeval pogojev za oprostitev.

Pogosto se v ta namen (ravno v izogib plačilu davka) uporabi prodajna pogodba. Pri prodaji se odmeri 2% davek na promet nepremičnin, ter davek na kapitalski dobiček, če je le-ta ustvarjen.

Naj opozorimo, da je v tem primeru potrebno (ker bi šlo za prodajo kmetijskega zemljišča) pred sklenitvijo pogodbe, najprej vložiti ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda na upravno enoto na območju katere leži pretežni del zemljišč, ki so predmet prodaje. Ponudba se objavi na upravni enoti in državnem portalu E-uprave za 30 dni. Pri tem bi imela sestra kot solastnik predkupno pravico.

e-obrazec - Prodajna (kupoprodajna) pogodba za kmetijsko zemljišče

Več lahko preberete na spodnjih povezavah:

Informiran.si - Kako podariti kmetijsko zemljišče, gozd, kmetijo?

Informiran.si - Kako prodati oz. kupiti kmetijsko zemljišče?

Informiran.si - Kakšen je davek če nekaj dobimo oz. podedujemo?

Informiran.si - Darilna pogodba - Kako podariti avtomobil ali hišo...?

Informiran.si - Kako kupiti oz. prodati nepremičnino?

Pravni e-Priročnik - Kako kupiti/prodati/najeti/oddati nepremičnino

Odgovor:

V predpogodbi se stranki zavežeta, da bosta pozneje sklenili glavno pogodbo.

Predpogodba stranki zavezuje, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe, pri čemer pa stranki ne zavezuje, če so se okoliščine od sklenitve predpogodbe tako spremenile, da ob takih okoliščinah takrat sploh ne bi bila sklenjena.

Sklenitev glavne pogodbe lahko stranki zahtevata v šestih mesecih od datuma določenega za njeno sklenitev. Če rok za sklenitev ni bil določen, pa šest mesecev od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena.

Če je za glavno pogodbo predpisana določena oblika, mora biti tudi predpogodba v tej obliki, drugače je neveljavna in strank ne zavezuje k sklenitvi glavne pogodbe.

Za to, v kakšni meri Vas predpogodba kot kupca ščiti, brez pregleda same predpogodbe ne moremo trditi. Predlagamo, da nam jo posredujete v pregled preko storitve Individualni pravni nasvet.

Več o pogodbah lahko preberete v e-Priročniku: Osnovno o pogodbah

Odgovor:

Predvidevamo, da želite z darovalcem skleniti darilno pogodbo za primer smrti.

Darilna pogodba, ki se mora izpolniti po darovalčevi smrti, je veljavna le, če je sklenjena v obliki notarskega zapisa in če je listina o sklenjeni pogodbi izročena obdarjencu.

V primeru, da darovalec želi, da v zameno za nepremičnino oz. premoženje zanj skrbite do njegove smrti, morata skleniti pogodbo o dosmrtnem preživljanju. Tu ne gre za darilo ampak "odplačni" posel, kjer morate v zameno za premoženje opraviti skrb za osebo, kot to določita v pogodbi. Tudi ta pogodba mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa, torej jo mora sestaviti notar.

Druge možnosti so še običajna darilna pogodba, kjer (če ne gre za darilo med zakoncema) notarski zapis ni potreben in jo lahko sestavite sami, premoženje pa se prenese na Vas ob sklenitvi pogodbe, ter oporoka, v kateri Vas oseba lahko določi za dediča. Pri oporoki je potrebno opozoriti, da jo lahko oporočitelj kadarkoli prekliče, uniči, spremeni, ali napiše na novo.

e-obrazec - Darilna pogodba za nepremičnino (več lastnikov, več obdarjencev in več nepremičnin)

e-obrazec - Oporoka

Več lahko preberete na spodnjih povezavah:

Informiran.si -  Kaj pri dedovanju pomeni nujni delež?

Informiran.si -  Odgovori na pogosta vprašanja o dedovanju.

Informiran.si -  Kako poteka dedovanje, če ni oporoke?

Informiran.si -  Darilna pogodba - Kako podariti avtomobil ali hišo...?

Informiran.si -  Kaj morate vedeti o darilni pogodbi?

Pravni e-Priročnik - Najpomembnejše informacije o dedovanju

Pravni e-Priročnik - Kako sestaviti oporoko